Proprietà e altri diritti reali

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QUAL È IL CONTENUTO DEL DIRITTO DI PROPRIETÀ?

La proprietà è il diritto reale che, ai sensi dell’art. 832 del codice civile, attribuisce a colui che ne è titolare il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.

La proprietà attribuisce al suo titolare due poteri: da un lato, il “potere di godimento” del bene, che consiste nella libertà del proprietario di decidere se, come e quando utilizzare il bene stesso; dall’altro, il “potere di disposizione“, ovvero il potere di cedere ad altri, in maniera piena o parziale, i diritti sulla cosa.

Tale diritto viene definito come assoluto, ossia attribuisce una posizione di vantaggio che può essere fatta valere nei confronti di chiunque leda o minacci di ledere l’interesse protetto.

Al diritto di proprietà, inoltre, è riservata una tutela costituzionale, in quanto l’art. 42 della Costituzione espressamente stabilisce che “La proprietà è pubblica o privata. I beni economici appartengono allo Stato, ad enti o a privati. La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti […]”.

Essa, poi, viene menzionata dal Primo Protocollo addizionale alla Convenzione europea dei Diritto dell’Uomo del 1950 e viene qualificata come diritto fondamentale dell’uomo dalla Carta dei Diritti Fondamentali dell’Unione Europea (art. 17).

La proprietà rappresenta il modello perfetto di diritto reale, rispetto al quale tutti gli altri diritti si considerano limitati. Fra i caratteri del diritto di proprietà (ad esempio, pienezza, esclusività, indipendenza) vi è anche quello dell’imprescrittibilità (rectius, dell’azione di rivendicazione), che fa sì che la stessa non possa perdersi per “non uso”, ma soltanto a causa del compimento dell’usucapione a favore di altri soggetti.

IL DIRITTO DI PROPRIETÀ PUÒ INCONTRARE DEI LIMITI?

Se il codice civile riconosce al proprietario il potere di godere e di disporre in modo pieno ed esclusivo del proprio bene, tuttavia tale godimento è sottoposto a limiti che, tradizionalmente, vengono distinti in limiti pubblici e privati.

Un limite generale al diritto di proprietà è quello disciplinato dall’art. 833 del codice civile (divieto di atti di emulazione), secondo cui “Il proprietario non può fare atti i quali non abbiano altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri”.

Altri limiti possono considerarsi le cosiddette “regole di vicinato”, fra le quali rientra la regola di portata generale costituita dal divieto di immissioni di cui all’art. 844 del codice civile.

Ulteriori limiti al diritto di proprietà sono posti dalle norme che disciplinano le distanze minime nelle costruzioni, piantagioni, muri, previste dagli artt. 873 e seguenti del codice civile.

Infine, il codice civile prevede a carico del proprietario una serie di obblighi specifici per le diverse categorie di beni: ad esempio, ai sensi dell’art. 843 del codice civile, il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.

COME SI ACQUISTA IL DIRITTO DI PROPRIETÀ DI UN BENE?

I modi di acquisto della proprietà si suddividono in modi di acquisto a titolo originario e modi di acquisto a titolo derivativo. Nel primo caso, l’acquisto è indipendente dal diritto del precedente proprietario e la prova del diritto si traduce nella dimostrazione della presenza dei presupposti previsti dalla legge. Nel secondo caso, l’acquisto si collega in modo inscindibile all’esistenza del diritto in capo a colui che lo trasferisce, di modo che gli eventuali vizi che inficiavano il titolo del precedente proprietario si trasferiscono sul titolo del successore.

L’art. 922 del codice civile stabilisce che la proprietà si acquista per occupazione, invenzione, accessione, specificazione, unione e commistione, usucapione, per effetto di contratti, per successione a causa di morte e negli atri modi stabiliti dalla legge.

Per quanto riguarda l’usucapione, esso rappresenta un modo di acquisto della proprietà, o di un diritto reale di godimento, a titolo originario, mediante il possesso indisturbato che si sia protratto per un determinato periodo di tempo.

Ai fini dell’acquisto della proprietà il possesso “continuato” nel tempo deve essere pacifico, non violento e ininterrotto. La buona fede del possessore non è rilevante agli effetti dell’usucapione, ma influisce sui termini di durata del possesso necessario per l’acquisto della proprietà.

Tuttavia, al possessore non è richiesto anche l’animus usucapiendi, cioè l’intento di pervenire all’acquisto della proprietà o di altro diritto reale per usucapione (Cass. n. 6989/1988).

La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sugli stessi beni si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni (art. 1158 del codice civile).

Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione. La stessa regola vale nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento sopra un immobile (art. 1159 del codice civile).

L’usucapione di un’universalità di mobili o diritti reali di godimento sopra la medesima si compie in virtù del possesso continuato per venti anni. Nel caso di acquisto in buona fede da chi non è proprietario, in forza di titolo idoneo, l’usucapione si compie con il decorso di dieci anni (art. 1160 del codice civile).

La proprietà dei beni mobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per dieci anni, qualora il possesso sia stato acquistato in buona fede, mentre, se il possessore è in mala fede, l’usucapione si compie con il decorso di venti anni (art. 1161 del codice civile).

Con riferimento alle servitù, invece, l’usucapione è realizzabile solo con riferimento a quelle apparenti, ovvero alle servitù che sono esercitate con opere visibili e permanenti a tale scopo (art. 1061 del codice civile). Le opere visibili permanenti devono avere avuto tale destinazione per tutto il tempo necessario ad usucapire.

QUALI SONO LE AZIONI A DIFESA DELLA PROPRIETÀ?

Il codice civile attribuisce al proprietario diverse azioni, finalizzate a tutelare e proteggere il proprio bene.

Esse sono: l’azione di rivendicazione, l’azione negatoria, l’azione di regolamento di confini e l’azione per apposizione di termini.

L’azione di rivendicazione è quell’azione attraverso la quale il proprietario di un bene, facendo valere il suo diritto di proprietà, agisce nei confronti del possessore o del detentore della stessa, al fine di ottenere il riconoscimento giudiziale del proprio diritto e di recuperare la cosa da altri illegittimamente posseduta o detenuta.

Con l’azione negatoria, disciplinata dall’art. 949 del codice civile, il proprietario può agire per far dichiarare l’inesistenza dei diritti affermati da altri sulla cosa, quando ha motivo di temerne il pregiudizio ovvero intende far cessare le altrui molestie o turbative.

L’azione di regolamento dei confini (art. 950 del codice civile) è esperibile quando il confine tra due fondi è incerto: in tal caso ciascuno dei proprietari può chiedere che esso venga stabilito giudizialmente. Per tale azione è ammesso ogni mezzo di prova e in mancanza di altri elementi, il giudice si attiene al confine delineato dalle mappe catastali. Tale azione ha ad oggetto l’accertamento dell’effettiva estensione dei fondi limitrofi, non essendo invece in contestazione i rispettivi titoli di acquisto od il diritto di proprietà.

L’art. 951 del codice, infine, disciplina l’azione per apposizione di termini, stabilendo che se i termini tra fondi contigui mancano o sono diventati irriconoscibili, ciascuno dei proprietari ha diritto di chiedere che essi siano apposti o ristabiliti a spese comuni. Tale azione presuppone l’esistenza di un confine certo e determinato e mira ad ottenere soltanto che la linea di demarcazione tra proprietà vicine sia resa riconoscibile mediante la collocazione di segni esteriori che indichino materialmente il tracciato, a differenza dell’azione di regolamento di confini, che invece presuppone l’incertezza tra i confini dei fondi contigui.

QUALI SONO GLI ALTRI DIRITTI REALI?

Accanto al diritto di proprietà, il legislatore individua altri diritti reali che si possono definire iura in re aliena, ovvero diritti reali gravanti su un bene di proprietà altrui. Questi ultimi, a loro volta, vengono distinti in diritti reali di godimento (superficie, enfiteusi, usufrutto, uso, abitazione, servitù) e in diritti reali di garanzia (pegno ed ipoteca).

Più in particolare, l’usufrutto attribuisce al titolare (usufruttuario) il diritto di godere della cosa traendone, nel rispetto della sua destinazione economica, tutte le utilità che da essa possono derivare (art. 981 del codice civile), compresi i frutti, sia naturali che civili, che la stessa produce.

L’usufrutto può essere legale, se stabilito dalla legge, o volontario, quando è stabilito dalla volontà dell’uomo e può essere acquistato anche per usucapione (art. 978 del codice).

Oggetto dell’usufrutto può essere qualsiasi specie di bene, ossia beni mobili, immobili, universalità di mobili, crediti, azienda e altri. Se costituito a favore di una persona fisica, la durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario, mentre se costituito a favore di una persona giuridica, non può durare più di trenta anni (art. 979 del codice civile).

Le servitù, invece, costituiscono un “peso” imposto ad un fondo, cosiddetto servente, per l’utilità di un altro fondo, detto dominante, in virtù di un titolo negoziale, giudiziale o amministrativo. Una caratteristica delle servitù è costituita dalla predialità, ovvero dalla inerenza ai fondi, in quanto si tratta di un rapporto che lega i due beni e non i soggetti che ne sono proprietari.

Le servitù si distinguono in apparenti e non apparenti: le prime presentano delle opere visibili destinate al loro esercizio (ad esempio, la strada o il cancello per il passaggio), le seconde, invece, non richiedono la presenza di opere percepibili all’esterno (come accade, per esempio, nel caso delle servitù negative, quale quella di non sopraelevare). La servitù deve essere esercitata in conformità al titolo o al suo possesso.

Per la tutela del proprio diritto di servitù, il titolare può ottenere, in sede giudiziaria, l’accertamento del diritto contro chi lo contesta, la cessazione delle molestie, la rimessione in pristino e il risarcimento dei danni, ai sensi dell’art. 1079 del codice civile (azione confessoria). Presupposto di tale tutela è la contestazione del diritto. Colui che possiede la servitù può esperire anche la tutela possessoria, per tutte le tipologie di servitù.

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