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DiAvv. Cristian Lomaistro

Il subentro nelle locazioni va sempre comunicato al locatore. Il caso della separazione

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Qualora si realizzi un subentro in un contratto di locazione, l’art. 6 della legge n. 392/1978 precisa che, in caso di separazione giudiziale, nel contratto di locazione succede al conduttore l’altro coniuge, se tra i due si sia così convenuto.

Si tratta di un fenomeno di successione nel contratto ex latere conductoris

A questo punto, occorre chiedersi se il nuovo conduttore sia tenuto a dare notizia al locatore dell’avvenuta successione nel contratto.

Alla domanda risponde la Corte di Cassazione, Sezione Terza, con la sentenza 30 ottobre 2018, n. 27441.

La Suprema Corte ha infatti affermato il principio secondo cui il locatore ha il diritto di conoscere il nuovo soggetto divenuto titolare di diritti e obblighi derivanti dal rapporto di locazione.

Nella fattispecie, il contratto di locazione era stato stipulato tra un ente locatore e un conduttore che, poi, conveniva ad una separazione consensuale. Nell’omologa di separazione, l’immobile veniva assegnato alla moglie, che subentrava nel contratto di locazione in questione. L’Ente locatore indirizzava le diffide di pagamento dei canoni scaduti all’ex conduttore con cui, però, il rapporto locatizio doveva dichiararsi estinto. Infatti, secondo la Corte d’Appello di Venezia ne conseguiva l’inefficacia interruttiva della richiesta di pagamento relativamente alla prescrizione quinquennale, poiché destinata al marito non più assegnatario dell’immobile. Dovevano invece considerarsi salvi dalla prescrizione i canoni maturati nel quinquennio anteriore all’atto interruttivo ex art. 2948 n. 3 c.c.

Per tale ragione il Giudice di seconde cure riformava parzialmente la sentenza di primo grado.

L’Ente locatore proponeva ricorso per Cassazione avverso la sentenza di appello ritenendo che la nuova conduttrice fosse tenuta a dargli comunicazione della modificazione soggettiva del rapporto locatizio, onde evitare la configurazione della violazione dei principi di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c. e dell’abuso del diritto. A fronte di ciò, il locatore ha considerato errato affermare che le diffide di pagamento inviate al marito (ex conduttore) non fossero anche efficaci nei confronti della moglie (attuale conduttrice), attesa la propria estraneità al fenomeno successorio avvenuto ex lege e, quindi, la materiale impossibilità ad indirizzarle all’esatto soggetto obbligato.

Tale motivo di impugnazione è stato accolto dalla Suprema Corte, poiché l’automatismo successorio di cui all’art. 6 L. n. 392/78, se da un lato non comporta l’adesione da parte del locatore, dall’altro non implica che il cambiamento di uno dei titolari del rapporto di locazione debba operare e svolgere i propri effetti nell’ignoranza dell’altro. Ciò è corroborato dalla consolidata giurisprudenza di legittimità che, sul punto, ritiene ragionevole rappresentarsi, figurativamente, una sorta di riconsegna del bene al locatore che, a sua volta, lo consegna al nuovo conduttore. Pertanto, la Corte ha ritenuto giustificate le richieste di pagamento dei canoni al vecchio conduttore, attesa la mancata conoscenza della successione da parte dell’Ente locatore. Decidendo di non comunicare al locatore l’avvenuta successione, la nuova conduttrice ha accettato che le pretese continuassero ad essere esercitate nei confronti del marito (ex conduttore) e spiegassero effetti anche nei suoi riguardi. Effetti che trovano giustificazione nella regola di cui all’art. 1375 c.c.

Alla luce delle considerazioni svolte, la Suprema Corte ha cassato la sentenza con rinvio alla Corte d’Appello di Venezia, in diversa composizione, al fine di conformare la decisione assunta ai principi di diritto sanciti nella sentenza in oggetto.

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