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DiAvv. Cristian Lomaistro

La registrazione tardiva sana il contratto di locazione

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Il contratto di locazione registrato tardivamente è valido ex tunc. E’ quanto chiarito dalla Terza Sezione Civile della Cassazione nella sentenza n. 18942/2019, pubblicata il 16 luglio scorso. In particolare, la sanatoria “per adempimento” è coerente con la previsione di nullità “per inadempimento” all’obbligo di registrazione.

Il caso

La pronuncia in esame trae origine da una controversia sorta nell’ambito degli enti no profit.

Nello specifico, un’associazione onlus aveva concesso in locazione ad un consorzio onlus, due immobili per l’esclusivo svolgimento di attività di assistenza sanitaria. Alla scadenza di entrambi i contratti, il conduttore non aveva riconsegnato gli immobili, anzi aveva stipulato un nuovo contratto di locazione con un’altra onlus, determinandone il subentro.

Con ricorso in Tribunale, la locatrice aveva denunciato la mancata riconsegna degli immobili, il mancato pagamento dei canoni e dell’indennità di occupazione, nonché la mancata registrazione dei due contratti. Il giudice di prime cure aveva accolto la domanda attorea, ma la decisione veniva impugnata dinanzi alla Corte territoriale, dal consorzio in via principale e dall’associazione, in via accidentale, ma entrambi i ricorsi venivano rigettati. Le parti hanno proposto ricorso per cassazione.

La decisione

Tra i motivi proposti dinanzi alla Cassazione, il ricorrente principale aveva eccepito che l’effetto di sanatoria retroattiva riconosciuto alla registrazione tardiva del contratto sarebbe in contrasto sia con la legge finanziaria 2005 che con varie pronunce della Corte Costituzionale, in quanto la violazione dell’obbligo di registrazione determina la nullità del contratto se detta registrazione è una condizione di validità dello stesso. Aveva inoltre sostenuto la nullità del contratto di locazione ad uso non abitativo ai sensi dell’art. 1, comma 346, legge n. 311 del 2004, in quanto non registrato nei termini di legge. I Giudici di Piazza Cavour hanno respinto tale censura, condividendo il principio espresso dalle Sezioni Unite (sentenza n. 23601/2017), in virtù del quale, la registrazione tardiva del contratto di locazione ad uso abitativo o ad uso diverso, contenente ab origine l’indicazione del canone pattuito, quindi privo di elementi simulatori, è consentita secondo le norme tributarie e può produrre i suoi effetti ex tunc; ciò è ammesso in quanto il riconoscimento di una sanatoria per adempimento è coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità funzionale per inadempimento all’obbligo di registrazione. Dunque tale motivo è stato ritenuto infondato.

Anche il ricorso incidentale proposto dall’associazione è stato respinto. Con riferimento alla nozione di locazione non abitativa di natura transitoria, prevista dalla legge n. 392 del 1978 art.27, la transitorietà va riferita dell’attività esercitata o da esercitare nell’immobile da parte del locatario.

Inoltre, la facoltà delle parti di stabilire stipulare un contratto di locazione per un periodo più breve rispetto a quello previsto dalla legge, è collegata al carattere transitorio dell’attività esercitate o da esercitare nell’immobile locato; dunque, la transitorietà deve trovare giustificazione non in vicende temporali, bensì nella natura dell’attività professionale o commerciale da svolgere.

Pertanto, la transitorietà, non solo deve essere espressamente concordata dalle parti, ma deve essere esplicitamente giustificata; inoltre, per non incorrere nella sanzione di nullità prevista dall’art. 79 della l. 392/78, deve essere riferita a ragioni obiettive, ovvero non solo alle esigenze del conduttore ma devono ricorrere caratteristiche oggettive di transitorietà delle attività dipendenti dalla sua essenza o dal suo collegamento con determinati eventi, ricorrenti al momento della conclusione del contratto, e non sopravvenute ex ante.

Applicando detti principi al caso di specie, la Suprema Corte ha ritenuto non vi fossero ragioni per non confermare la sentenza impugnata, che si è uniformata alla pacifica giurisprudenza di legittimità.

Pertanto, nel caso in esame, considerata la natura dell’attività esercitata, non vi erano motivi tali da giustificare una minore durata e stabilità del rapporto locativo.

La Cassazione ha concluso, rilevando l’insussistenza di presupposti per sottrarre i contratti in oggetto alla disciplina di cui all’art. 27, co.5, della L. n. 392/78, per cui ha rigettato il ricorso principale e quello incidentale, compensando tra le parti le spese di lite, in ragione della reciproca soccombenza.

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DiAvv. Cristian Lomaistro

Il subentro nelle locazioni va sempre comunicato al locatore. Il caso della separazione

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Qualora si realizzi un subentro in un contratto di locazione, l’art. 6 della legge n. 392/1978 precisa che, in caso di separazione giudiziale, nel contratto di locazione succede al conduttore l’altro coniuge, se tra i due si sia così convenuto.

Si tratta di un fenomeno di successione nel contratto ex latere conductoris

A questo punto, occorre chiedersi se il nuovo conduttore sia tenuto a dare notizia al locatore dell’avvenuta successione nel contratto.

Alla domanda risponde la Corte di Cassazione, Sezione Terza, con la sentenza 30 ottobre 2018, n. 27441.

La Suprema Corte ha infatti affermato il principio secondo cui il locatore ha il diritto di conoscere il nuovo soggetto divenuto titolare di diritti e obblighi derivanti dal rapporto di locazione.

Nella fattispecie, il contratto di locazione era stato stipulato tra un ente locatore e un conduttore che, poi, conveniva ad una separazione consensuale. Nell’omologa di separazione, l’immobile veniva assegnato alla moglie, che subentrava nel contratto di locazione in questione. L’Ente locatore indirizzava le diffide di pagamento dei canoni scaduti all’ex conduttore con cui, però, il rapporto locatizio doveva dichiararsi estinto. Infatti, secondo la Corte d’Appello di Venezia ne conseguiva l’inefficacia interruttiva della richiesta di pagamento relativamente alla prescrizione quinquennale, poiché destinata al marito non più assegnatario dell’immobile. Dovevano invece considerarsi salvi dalla prescrizione i canoni maturati nel quinquennio anteriore all’atto interruttivo ex art. 2948 n. 3 c.c.

Per tale ragione il Giudice di seconde cure riformava parzialmente la sentenza di primo grado.

L’Ente locatore proponeva ricorso per Cassazione avverso la sentenza di appello ritenendo che la nuova conduttrice fosse tenuta a dargli comunicazione della modificazione soggettiva del rapporto locatizio, onde evitare la configurazione della violazione dei principi di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c. e dell’abuso del diritto. A fronte di ciò, il locatore ha considerato errato affermare che le diffide di pagamento inviate al marito (ex conduttore) non fossero anche efficaci nei confronti della moglie (attuale conduttrice), attesa la propria estraneità al fenomeno successorio avvenuto ex lege e, quindi, la materiale impossibilità ad indirizzarle all’esatto soggetto obbligato.

Tale motivo di impugnazione è stato accolto dalla Suprema Corte, poiché l’automatismo successorio di cui all’art. 6 L. n. 392/78, se da un lato non comporta l’adesione da parte del locatore, dall’altro non implica che il cambiamento di uno dei titolari del rapporto di locazione debba operare e svolgere i propri effetti nell’ignoranza dell’altro. Ciò è corroborato dalla consolidata giurisprudenza di legittimità che, sul punto, ritiene ragionevole rappresentarsi, figurativamente, una sorta di riconsegna del bene al locatore che, a sua volta, lo consegna al nuovo conduttore. Pertanto, la Corte ha ritenuto giustificate le richieste di pagamento dei canoni al vecchio conduttore, attesa la mancata conoscenza della successione da parte dell’Ente locatore. Decidendo di non comunicare al locatore l’avvenuta successione, la nuova conduttrice ha accettato che le pretese continuassero ad essere esercitate nei confronti del marito (ex conduttore) e spiegassero effetti anche nei suoi riguardi. Effetti che trovano giustificazione nella regola di cui all’art. 1375 c.c.

Alla luce delle considerazioni svolte, la Suprema Corte ha cassato la sentenza con rinvio alla Corte d’Appello di Venezia, in diversa composizione, al fine di conformare la decisione assunta ai principi di diritto sanciti nella sentenza in oggetto.

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