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DiAvv. Cristian Lomaistro

In caso di cessioni d’azienda plurime susseguenti, vi è responsabilità solidale dei cedenti intermedi

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In caso di cessioni d’azienda plurime susseguenti (o a catena), la responsabilità dei cedenti intermedi per gli inadempimenti del conduttore deve definirsi solidale, mentre nel caso di unica cessione del contratto di locazione contestualmente al trasferimento dell’azienda – senza il consenso del locatore – sussiste una responsabilità sussidiaria del cedente.

Sotto il profilo processuale, i cedenti sono litisconsorti facoltativi e non necessari.

È quanto ha precisato la Corte di Cassazione, Sez. III Civile, con l’ordinanza 31 maggio 2017, n. 13706.

IL CASO

I locatori di un immobile ad uso commerciale proponevano intimazione di sfratto per morosità nei confronti del conduttore originario e dei conduttori subentrati a seguito di due cessioni di azienda, avvenute con contestuale cessione del contratto di locazione ai sensi dellart. 36 della Legge n. 392/1978.

Il Tribunale dichiarava risolto il contratto di locazione per inadempimento dell’ultimo conduttore e rigettava le domande nei confronti degli altri convenuti.

Il conduttore condannato proponeva appello notificandolo agli eredi del conduttore originario (deceduto prima dell’intimazione), uno dei quali si costituiva nel procedimento di impugnazione invocando l’inesistenza della notifica dell’intimazione di sfratto e, di conseguenza, dell’intero processo.

La Corte di Appello dichiarava l’inesistenza della sentenza di primo grado pronunciata nei confronti del conduttore originario, già deceduto al momento della proposizione della domanda, e rimetteva la causa al giudice di primo grado.

I locatori ricorrono in Cassazione lamentando che tra i convenuti sussisteva litisconsorzio facoltativo, e non necessario.

La Suprema Corte accoglie il ricorso e rinvia alla Corte di Appello per una nuova decisione.

LE MOTIVAZIONI ADDOTTE DALLA CORTE

Il Collegio anzitutto precisa che «in caso di cessione del contratto di locazione (contestualmente a quella dell’azienda) effettuata ai sensi dell’art. 36 della legge n. 392 del 1978 senza il consenso del locatore, tra il cedente e il cessionario divenuto successivo conduttore dell’immobile esiste un vincolo di responsabilità sussidiaria, contraddistinta dal mero «beneficium ordinis», che consente, perciò, al locatore di rivolgersi al cedente, con la proposizione delle relative azioni giudiziali per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti il suddetto contratto, solo dopo che si sia consumato l’inadempimento del cessionario nuovo conduttore, nei cui confronti è necessaria la preventiva richiesta di adempimento mediante la semplice modalità della messa in mora».

Tuttavia, precisa la Corte di legittimità, la responsabilità sussidiaria opera quando c’è un’unica cessione di azienda e del contratto.

Infatti, la Cassazione richiama sue precedenti decisioni e afferma che «Siffatto vincolo di responsabilità sussidiaria, nei termini e con gli effetti descritti, opera tuttavia quando vi sia una unica cessione di azienda e di contratto; nell’ipotesi invece di plurime cessioni “a catena”, caratterizzate ciascuna dalla dichiarazione di non liberazione dei distinti cedenti, viene a configurarsi tra tutti i cedenti “intermedi” del contratto stesso (compreso il primo) un vincolo di corresponsabilità, rispetto al quale, in assenza di qualsivoglia limitazione ex lege, deve ritenersi normalmente applicabile la regola generale della presunzione di solidarietà (prevista dall’art. 1294 cod. civ., che disciplina, appunto, la solidarietà tra condebitori), in virtù della quale tutti i cedenti (a loro volta cessionari) non liberati dal locatore risponderanno, in solido tra loro, dell’obbligazione inadempiuta dall’attuale conduttore (con diffusa argomentazione, si veda Cass. 20/04/2007, n. 9486; in senso conforme: Cass. 11/11/2011, n. 23357; Cass. 12/11/2015, n. 23111)».

Da tale affermazione, la Corte fa derivare altresì la configurabilità, nel caso di specie, del litisconsorzio facoltativo, che comporta rapporti scindibili sotto il profilo processuale: il Collegio afferma che «la illustrata struttura della coobbligazione solidale tra i conduttori convenuti in lite, escluso ogni rapporto di dipendenza o di subordinazione tra le posizioni degli stessi (escluso cioè che la responsabilità dell’un conduttore presupponga o consegua alla responsabilità dell’altro), determina l’autonomia delle domande cumulativamente proposte nei confronti degli stessi, impedendo la configurabilità di un rapporto unico ed inscinidbile. Si versa, cioè, in una tipica fattispecie di litisconsorzio facoltativo con rapporti processualmente scindibili».

Viene, quindi, censurato quanto statuito dalla Corte d’Appello: «La sentenza impugnata va pertanto cassata, con rinvio alla Corte di Appello di Messina, in diversa composizione, la quale, attenendosi agli enunciati principi di diritto, valuterà in maniera distinta (e scindendo le relative posizioni) i rapporti processuali correnti tra i vari contraddittori».

Per maggiori approfondimenti, puoi consultare questo link.


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